Verbouwen

Wanneer schakelt u een architect in
Als u uw woning, kantoor, winkel of school wilt verbouwen of uitbreiden kunt u een architect inschakelen. De architect is de spil in het bouwproces. Hij luistert naar uw wensen, levert de ideeën, maakt het ontwerp, zorgt voor de bouwvergunning, de aanbesteding, de begeleiding van de bouw en de oplevering. De architect vertaalt uw wensen in een concreet plan. Hij puzzelt net zo lang tot u tevreden bent. Hij let natuurlijk op het karakter van het bestaande gebouw, op lichtval en zon, materialen en kleuren, looproutes en zichtlijnen, en het beschikbare budget.

Wat kost de architect
Een architect moet natuurlijk betaald worden, maar daar krijgt u wel veel voor terug. Als het ‘klikt’ waardeert u zijn ideeen en voorstellen. Hij neemt u veel werk uit handen, zorgt ervoor dat het hele proces vlot verloopt, voert de onvermijdelijke discussies en onderhandelingen met de aannemer. Voor verbouwingen vanaf € 100.000,- ligt het architectenhonorarium op 8 á 10 % van de bouwkosten. Kleinere verbouwingen worden meestal tegen een uurvergoeding verzorgd. Deelopdrachten, bijvoorbeeld de werkzaamheden ontwerp, bouwaanvraag en aanbesteding, zijn ook mogelijk. Een eerste oriënterend gesprek kost u niets.

Voor welke kosten komt u nog meer te staan
Voor het behandelen van de aanvraag bouwvergunning bent u de gemeente leges verschuldigd. In de meeste gemeenten bedragen deze ongeveer 2 % van de opgegeven bouwkosten. Meestal is het noodzakelijk om een constructeur in te schakelen om de draagconstructie te ontwerpen en berekenen. Soms is het nodig een bouwfysisch adviseur in te schakelen als een specialist nodig is op het gebied van warmte, energie of geluid. Wat deze adviseurs kosten is erg afhankelijk van hetgeen aan hen gevraagd wordt. Denk ook aan inrichtingskosten (vloerafwerking), bestrating, tuin etc.

Welke procedures moeten er gevolgd worden
bestemmingsplan
De gemeente heeft in het bestemmingsplan vastgelegd waar gebouwd mag worden en in welke afmetingen. Deze informatie kunt u bij de gemeente opvragen of inzien op de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Als u meer wilt dan het bestemmingsplan toestaat, kan er wellicht een vrijstellingsprocedure gevolgd worden.
bouwvergunning
Voor verbouwingen en uitbreidingen van enige omvang is een bouwvergunning (omgevingsvergunning) noodzakelijk. Als u alleen intern wilt verbouwen is een vergunning noodzakelijk als de verbouwing inhoudt dat er aan de draagconstructie zaken veranderen. Uitbreiden kan soms vergunningvrij. Op www.omgevingsloket.nl  kunt u middels een vergunningcheck uitvinden of u voor uw plannen (geldt alleen voor woningen) een vergunning vereist is.
aanbesteding
Ook de aanbesteding is een min of meer officiële procedure. Vaak worden bijvoorbeeld 3 aannemers uitgenodigd om op basis van bestektekeningen en bestek (of technische omschrijving) een offerte uit te brengen. In principe krijgt de aannemer met de laagste prijs het werk.
Een andere mogelijkheid is een aannemer al in een eerder stadium bij de planvorming te betrekken zodat deze kan meedenken over de uitvoering. De aannemer wordt dan betaald aan de hand van zijn ‘open begroting’. Van te voren worden afspraken gemaakt over uurtarieven en bijkomende kosten.

Hoe lang duurt het voor de bouwvergunning wordt afgegeven
Eenvoudige aanvragen volgen de reguliere procedure met een beslistermijn van maximaal acht weken. Complexere aanvragen (bijvoorbeeld bij rijksmonumenten) volgen de uitgebreide procedure met een beslistermijn van maximaal 26 weken. Beide procedures kunnen eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Bij de aanvraag moeten bestektekeningen en berekeningen worden gevoegd en hiermee is ook enige tijd gemoeid. Al met al duurt het zeker enkele maanden tot een half jaar voor er een bouwvergunning is en een aannemingsovereenkomst is getekend.